退租時房東不還押金怎麼辦？能扣哪些錢、怎麼要回來

房東不還押金，先看兩件事：租約是不是已經結束，房子你有沒有交還。這兩件事都清楚之後，房東通常只能扣你欠的租金和該負責的損壞，不能只用一句「房子舊了、要整修」就把押金全部留下。

押金到底什麼時候應該還？

押金是房東為了擔保你付租金、好好保管房子而收的錢。住宅的部分，《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第2項寫得很直接：出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生的債務時，返還押金，或返還抵充債務後的賸餘押金。

白話說：你把房子還了、該付的錢付了，房東就要退；有欠款，就從押金裡扣，剩下的要還你。

租賃本身的定義在《民法》第421條：一方把東西租給另一方使用收益，另一方支付租金。租約結束後，承租人要把房子還給房東，這是《民法》第455條規定的。所以「退租」在法律上有兩個動作：租約結束，加上房子交還。

押金最多可以收多少？

押金有上限，超過的部分不用乖乖放在房東那裡。

規定	內容
《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第1項	押金不得逾二個月之租金總額
《土地法》第99條	擔保金額不得超過二個月房屋租金總額；已交付的擔保金超過限度，承租人得以超過的部分抵付房租
《土地法》第98條	以現金為租賃擔保者，現金利息視為租金一部分，利率與租金所由算定的利率相等

如果你當初繳了三個月押金，超過的那一個月，可以拿出契約和轉帳紀錄再確認。

要注意《租賃住宅市場發展及管理條例》不是所有租屋都適用。依該條例第4條，供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，或租賃期間未達三十日的租賃住宅，不適用該條例。不適用時，仍要回到《民法》與《土地法》的規定和租約內容判斷。

房東能扣哪些錢？哪些不能隨便扣？

房東常見說法	法律上怎麼看
你欠租金	租金本來就是承租人的義務，《民法》第439條要求依約定日期支付；欠的部分可從押金抵充
房子有損壞	《民法》第432條第1項要求承租人以善良管理人的注意保管租賃物，違反並造成毀損、滅失要賠；但第2項說，依約定方法或依物的性質使用而造成的變更或毀損，不在此限
朋友或同住人弄壞的	《民法》第433條：同居人或經承租人允許使用的第三人應負責的事由造成毀損，承租人要負責
房子要重新粉刷、整修	屬於正常使用下的老舊或磨損，通常要和「額外造成的損壞」分開看，不能當然全部算在承租人身上

重點是分清楚：你造成的損壞，要賠；時間久了自然的磨損，通常不用賠。房東要扣的話，應該說明項目與金額，最好附上單據或照片。

房東用「還沒找到新房客」「要等整修完再算」當理由拖著不還，這些都不是法條列出的扣款事由。押金的作用是抵充你的債務，債務有多少、能不能證明，才是重點。反過來，如果損壞的金額比押金還高，房東仍可能另外請求不足的部分，所以退租時的照片和點交紀錄，對雙方都很重要。

現在先做哪幾件事？

1. 退租前把房子拍清楚：各房間、門窗、衛浴、設備，連同日期。
2. 清空物品，結清水電瓦斯等費用，保留繳費單據。
3. 交還鑰匙時留下紀錄：簽收單、訊息或錄影都可以，讓人看得出你哪一天把房子交還了。
4. 用文字請房東返還：寫明租約期間、押金金額、你的收款帳戶、希望返還的日期。訊息之外，也可以考慮存證信函。
5. 要求房東列出扣款項目：每一項金額多少、依據是什麼，附單據。
6. 不要自己決定拿押金抵末期租金：這可能被對方說成欠租。要抵，先用書面講好。

房東還是不還，可以怎麼處理？

常見的處理順序是：書面催討，之後視情況走調解或向法院起訴請求返還押金。

押金的金額通常不高，《民事訴訟法》第427條第1項規定，財產權訴訟標的金額或價額在新臺幣五十萬元以下，適用簡易程序；這個金額司法院得依情勢以命令調整，所以要以現行規定為準。同條第2項第1款也規定，因建築物或其他工作物定期租賃關係所生的爭執涉訟，不問標的金額或價額，一律適用簡易程序。

簡易程序的重點是程序比較簡化，但證據仍然要自己準備。契約、轉帳紀錄、退租照片、訊息，都是房東要抗辯時你用來反駁的基礎。

在台中或嘉義遇到房東不還押金，程序怎麼走？

收到調解通知或法院文書後，應以文書上記載的機關、期日和地點為準，不要漏接，也不要只靠口頭約定。服務地點見台中總所與嘉義分所，作者經歷見張榮成律師。

本文依據哪些官方法源？

本文於 2026年10月4日依全國法規資料庫現行條文整理，未引用未經查證的裁判，也未使用案件個資：

• 《民法》第421條：租賃的定義
• 《民法》第432條：承租人的保管義務與賠償責任
• 《民法》第433條：同居人或第三人造成毀損的責任
• 《民法》第439條：租金支付時期
• 《民法》第455條：租賃關係終止後返還租賃物
• 《土地法》第98條：現金擔保的利息
• 《土地法》第99條：擔保金額上限
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》第4條：不適用本條例的情形
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條：押金上限與返還
• 《民事訴訟法》第427條：簡易程序

本文是一般法律資訊，不能取代律師依租賃契約、轉帳紀錄、退租照片與完整資料所作的個別法律意見，也不保證押金能全數返還或其他特定結果。