房客欠租又不搬，房東可以怎麼做？能換鎖、搬東西嗎

房客欠租又不搬，合法的順序是：催告、終止租約、請求返還房屋，必要時走強制執行。房東自己換鎖、搬東西看起來最快，卻可能讓自己從債權人變成被告。

欠租多久，房東才可以終止租約？

不是欠一天可以終止。《民法》第440條有分階段的規定：

1. 承租人租金遲延，出租人得定相當期限催告支付，對方在期限內不付，出租人得終止契約。
2. 租賃物是房屋的話，遲付租金的總額要達二個月的租額，才能依前項終止。
3. 租金如果約定在每期開始時支付，則要遲延給付逾二個月，才可以終止。
4. 租用建築房屋的基地，遲付租金的總額要達二年的租額，才適用前面的規定。

所以只欠一個月，通常還不到終止的門檻。房東可以先催收租金，但不要急著寫「終止租約」。

如果是住宅出租，還要看《租賃住宅市場發展及管理條例》。該條例第10條第1項第2款規定，承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳的，出租人得提前終止租賃契約；同條第2項第1款規定，出租人依此終止時，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。不過依該條例第4條，供休閒或旅遊目的、租賃期間未達三十日等情形不適用該條例，所以先確認自己的租約屬於哪一種。

至於租金什麼時候要付，《民法》第439條規定：依約定日期支付；沒有約定，依習慣；都沒有的話，租賃期滿時支付，分期支付者每期屆滿時支付。計算「遲延多久」要先看契約怎麼約。

催告怎麼做才算數？

重點是「留得下證據」。

做法	優點	要注意
通訊軟體訊息	快速、有紀錄	對方可能說沒看到、否認是本人
存證信函	能證明寄出的內容與時間	內容要寫清楚欠款、期限、後果
當面催告並錄音	直接	錄音與紀錄要保存，仍建議補書面

催告內容建議寫明：租賃標的、欠繳月份與金額、給對方的期限（要有實際的日期，不要只寫「盡快」）、期限屆滿未付會終止租約。

《民法》第440條只寫「相當期限」，沒有規定是幾天，所以期限太短，之後可能被房客主張催告不合理。給多久才算相當，要看欠款金額、房客的處境和雙方往來的情形，寧可寫得清楚、給得寬一點，也不要為了快而留下破綻。終止租約的通知，也要和催告分開寫清楚，並留下對方收到的紀錄。

租約終止後，房客不搬怎麼辦？

終止之後，法律上的義務很清楚：《民法》第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

但「應該搬」和「現在被迫搬」是兩回事。房客如果拒絕，房東通常要：

1. 向法院請求房客遷讓（返還）房屋，必要時一併請求欠租與使用期間的相當金額。
2. 取得勝訴確定判決等執行名義。
3. 依《強制執行法》第124條聲請執行：執行名義命債務人交出不動產而不交出，執行法院得解除債務人的占有，使歸債權人占有。

程序上，《民事訴訟法》第427條第2項第1款規定，因建築物或其他工作物定期租賃關係所生的爭執涉訟，不問標的金額或價額一律適用簡易程序；第8款也列有因請求租金等定期給付涉訟者。簡易程序是比較簡化的程序，但仍然要有契約、催告、欠款紀錄這些證據。

房東不能自己做哪些事？

這是最容易出事的地方。

房東想做的事	可能的風險
換鎖、斷水斷電逼房客走	可能涉及《中華民國刑法》第304條：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金，未遂犯也罰；是否成立依個案判斷
房客不在時自己進去、搬走物品	租賃期間房客是住宅的實際居住人，可能涉及《中華民國刑法》第306條：無故侵入他人住宅，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；是否成立依個案判斷
傳訊息恐嚇房客「不搬就找人處理」	可能涉及《中華民國刑法》第305條：以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處二年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；說明見恐嚇、威脅訊息怎麼辦

反過來說，房客如果受到催告後仍賴著不走，也不能直接套用《中華民國刑法》第306條的「受退去之要求而仍留滯」。因為這一條要求「無故」，房客本來有租賃關係，租約是否已經合法終止、房客是否仍有占有權，要看個案。所以不要自己判斷對方犯法，也不要用刑事手段逼債。

現在先做哪幾件事？

1. 整理契約與欠租資料：租約、每期租金、轉帳紀錄、對帳明細。
2. 算清楚欠了多久、欠多少，確認是否達到《民法》第440條或《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條的門檻。
3. 先用書面催告，期限要具體，內容寫明後果。
4. 期限過了再用書面終止契約，住宅租賃依條例第10條第2項要於終止前三十日書面通知，保留寄送與簽收紀錄。
5. 不要換鎖、搬物、斷水電。
6. 評估起訴與強制執行，判斷房客有沒有可供執行的財產。

在台中或嘉義處理房客不搬，程序怎麼走？

通常是向有管轄權的法院起訴，法院通知書與裁判書記載的承辦法院與期日，才是你要遵守的依據。服務地點見台中總所與嘉義分所，作者經歷見張榮成律師。

本文依據哪些官方法源？

本文於 2026年10月4日依全國法規資料庫現行條文整理，未引用未經查證的裁判，也未使用案件個資：

• 《民法》第439條：租金支付時期
• 《民法》第440條：遲付租金與終止契約
• 《民法》第455條：租賃關係終止後返還租賃物
• 《中華民國刑法》第304條：強制罪
• 《中華民國刑法》第305條：恐嚇危害安全罪
• 《中華民國刑法》第306條：侵入住宅罪
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》第4條：不適用本條例的情形
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條：出租人提前終止租約的事由與通知期間
• 《強制執行法》第124條：交出不動產的執行
• 《民事訴訟法》第427條：簡易程序

本文是一般法律資訊，不能取代律師依租賃契約、催告文件、欠租紀錄與完整資料所作的個別法律意見，也不保證能終止租約、取回房屋或其他特定結果。